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お客様の「住宅のお悩み」Best５をまとめました。

　　静岡県家づくりガイド　Casa　Bella　2010
　　ファイナンシャル・プランナーに聞く　住宅ローン選びの
　　ポイントと「フラット35」の活用法が掲載されています。

Ｑ1. いくら借りれるか分からない。

Ａ. フラット３５では、物件価格の100％まで融資が受けられます。
民間金融期間の場合によっては、物件価格の100％あるいは諸経費等を含め120％程度まで融資を受けられるケースもあります。

一般に「勤続3年以上」という条件が付けられることも多く　転職・起業から間がない場合には注意が必要です。　また、住宅ローン以外に借り入れがある場合、借り入れが多すぎたり、返済が一部遅滞したりすると、融資額の減額や、融資が受けられない場合もあります。最終判断は、金融機関が行うこととなります。

Ｑ２. 返済出来るかどうか不安。

Ａ. 現在の家賃と住宅購入の為に積立が出来ている金額が、住宅ローン返済にあてる事が出来る金額になります。無理の無い返済額と言えるでしょう。

その他の経費として、固定資産税。マンションであれば、管理費・駐車場代・修繕積立費用もかかりますのでその費用も十分に考慮した返済計画をお薦めします。

また、ボーナスの減額が予想される場合は、ボーナスの比率は少なめにするかもしくは、ボーナス分の返済はゼロにして繰上げ返済や教育資金、老後資金などの積立をしておくのもよいでしょう。

Ｑ３. どの住宅ローンを選らんだらいいのか分からない。

Ａ. 住宅ローンは、沢山あって迷いますね。金利だけにとらわれず、総返済金額で比較してみましょう。

また、繰上げ返済を予定している場合は、繰上げ返済手数料が掛かる金融機関もありますので、費用（コスト）についてもしっかりと考慮する必要性があります。

銀行の住宅ローンのタイプを大きく分けると、変動金利型・固定金利型・固定金利選択型があり、低金利時代変動金利は、固定金利型より金利が低く月額の支払い金額も低く抑える事が出来ます。
　
＜変動金利の3つのポイント＞
　１．金利半年ごとに変動
　 2．返済額は5年ごとに見直し　
　 3．返済額が見直される場合、見直し後の返済額は、見直し前の返済額の1.25倍までが上限

Ｑ４. 借換・繰上げ返済はした方がいいのか分からない。

Ａ. 借換費用がかかりますので、トータル的に試算して、借換した方がよいのかしない方よいかを検討をした方は良いでしょう。　

＜借換の3つポイント＞
　　　既存の住宅ローンと借換後を比較して
　　　　　1．借換前後の金利差が1％以上
　　　　　2．残高が1,000万円以上
　　　　　3．残りの返済年数が10年以上であれば借換効果があると言われています。

　
　　　■借換費用
　　　　　1. 登録免許税　　　　　　2．司法書士への報酬　　　　　3．ローン保証料
　　　　　4．事務手数料　　　　　　5．印紙代

　　　■繰上げ返済のポイント
繰上げ返済は、住宅ローンの返済期間中に、通常の返済とは別にローン元金の一部または全てを返済することです。これにより元金が減り、その部分にかかるはずであった利息をカットすることで、返済負担を減らすことが出来ます。

　　　一部繰上返済には、「期間短縮型」「返済額軽減型」があります。

「期間短縮型」は、
文字通り繰上げた分だけ返済期間が短くなります。毎月の返済金額は変更しないで、繰上返済した元金に相当する回数だけを返済する事が出来ます。
　
「返済額軽減型」は、
繰上げ返済して残った元金をもとに返済額を計算し直します。返済期間を変更しないで、毎回の返済額を減らす事ができます。家計に余裕がない時に毎月の返済額を減らすことができます。

元利均等払いの借り入れの場合、最初の元金部分が多いので同じ金額の繰上返済でも繰上のタイミングは、早い方が利息を減らす効果があります。

繰上返済にも手数料がかかります。手数料金額も金融機関によって異なりますので、確認の必要があります。

Ｑ５. 給料が減って返済に困っている。

Ａ.収入が減ったり、子どもの教育費がかさむ時期などには、支払条件を変更することにより月々の返済額を減らすことが出来ます。

　返済期間を延ばしたり、一定期間返済額を減らして、そのあとの期間に返済額を上乗せする方法もありますが、返済総額は当初の条件より増えます。

　病気や失業、倒産などで返済が困難になったときは、早めに融資を受けている金融機関に相談をしましょう。　勤務先の倒産により返済が困難になった場合の「融資条件変更の特例措置」もあります。

　病気には医療保険、退院後も働けない場合時に有効な所得補償保険などもありますので、目安としては、会社員は傷病手当金が1年6ヶ月支給されますので不足する分を所得補償保険に加入しておくと安心です。（自営業の方は、傷病手当金の支給はありません。）